היו ימים: כשדירה עלתה 35 אלף דולר | תופתעו, אבל אפשר גם היום להרוויח בנדל"ן

להשקיע בתבונה? הגעתם למקום הנכון. ישראל מלמן, בעל וותק של 22 שנות ניסיון בתחום – עומד בראש משרד "מלמן נכסים". אנו מדגישים את הניסיון – מפני שזהו הפרמטר החשוב ביותר כשמדובר במומחה לענף הנדל"ן. כשמדובר במשרד שכבר הנפיק מיזמים איכותיים לאלפי משקיעים ורוכשי דירות, ברור ש'יש לו מה למכור' – תרתי משמע.
במסגרת זו, חושף מלמן את סודות ההצלחה בשוק הנדל"ן הישראלי: מדירות ב-35 אלף דולר בקרית גת ועד לפרויקטי פרי-סייל במיליונים - הוא עבר את כל השלבים וצבר ידע יקר מפז, אותו הוא חולק עם לקוחותיו.

 ההתחלה: אשדוד בתחילת שנות ה-2000

המסע של מלמן החל באשדוד, כשהתמקד בשוק המתחרדים ברובעים ב', ג' וגם ו'. "המחיר אז היה 60 אלף דולר לדירה", הוא נזכר בערגה. "התמקדתי בדירות למגורים במגזר החרדי, ומהר מאוד הרחבתי את השירותים לליווי מלא – כולל סגירת העסקה וגם במימון המשכנתא".

כשהמחירים באשדוד זינקו ל-70 אלף דולר, מה שנראה לו אז כשיא, הוא החל לחפש את ההזדמנות הבאה: בקרית גת מצא מלמן מחירים אטרקטיביים במיוחד - דירות ב-35 אלף דולר בלבד. "זה היה מחיר מדהים", הוא מסביר, "ומי שקנה אז, עשה את העסקה של החיים".

 עידן הקריות: 10 שנות צמיחה

בסיום מלחמת לבנון השנייה, מלמן זיהה הזדמנות באזור הקריות. "עברתי לפעול בקרית אתא, קרית ים והקריות הסמוכות. עבדנו בשיתוף עם מתווכים מקומיים, קיבצנו כמות של נכסים אותם מכרנו למשקיעים, במסגרת שכללה שיפוץ והשכרת הדירות".

במשך כעשור פעל באזור הקריות, וחזה בעלייה דרמטית במחירים. "המחירים לא-רק שילשו, אלא אף ריבעו את עצמם, ויותר. כשהגענו ל-700 אלף שקל לפני כעשור, הרגשתי שהגענו למיצוי".

 הגילוי הגדול: פרי-סייל בפריפריה

נקודת המפנה הגיעה כשמלמן גילה את פוטנציאל ה'פרי-סייל' (בעברית: קדם-מכירה או "מכירה מוקדמת").

"פרי-סייל", הוא מסביר, "נוצר מצורך של קבלנים בתחילת פרויקט. כידוע, חוק המכר מחייב ליווי בנקאי, כדי להגן על כספי המשקיעים והרוכשים. בהתאם לכך, הבנק רוצה לראות רווחיות ומכירות בפועל. כך נוצר מצב בו הקבלן צריך להוכיח לבנק שיש ביקוש לדירות אותן הוא מתכנן לשווק.
"לכן, הקבלן זקוק למכור מספר דירות כבר בתחילת הדרך, כדי להוכיח היתכנות לבנק. בשלב מוקדם זה, הקבלן יציע את הדירות הללו במחירים תחרותיים במיוחד, ויעניק אפשרויות פריסה ארוכות טווח דוגמת 'שלם כעת 20% ואת היתרה של 80% רק בקבלת הדירה'".

במסגרת פרי-סייל יש יתרונות מובהקים למשקיע:

1. מחירים אטרקטיביים - בתחילת הפרויקט המחירים הכי טובים
2. בחירה רחבה - אפשר לבחור את הדירות המעניינות ביותר
3. פוטנציאל רווח גבוה - דירות עם נוף, מחסן גדול או מיקום מיוחד
4. תנאים מיטביים - הקבלן גמיש יותר בתחילת הדרך

 
מלמן מציין כמה דוגמאות 'מהשטח':

"בקרית אתא בשכונת גבעת אלונים מכרנו לפני כשנה וחצי, ב'פרי-סייל' דירות של 5 חדרים במחיר פנטסטי של 2 מיליון שקל בלבד", מספר מלמן. "היום נשארה לקבלן כמות דירות מועטה, והוא העלה את המחיר בחצי מיליון שקל. בנוסף, הדירות שנותרו – הן פחות טובות. כך, המשקיעים שלנו, נהנים כבר כעת מעליית ערך של חצי מיליון שקל, ונשארו עם הדירות הטובות שבחרו בתחילת ההליך".

מלמן מתאר כי פרויקט כזה ששיווקו בחוף אכזיב בנהריה – היה הצלחה פנומנלית עבור המשקיעים: "מכרנו דירות במיליון שקל 'על הנייר'. היום הן שוות פי שניים", הוא מסכם בסיפוק.

בנקודה זו משתף המומחה לנדל"ן את התובנה המרכזית, לאור ניסיונו העשיר: "עליית הערך המהירה ביותר מתרחשת באזורים חדשים בפריפריה שמושכים אוכלוסייה איכותית. מה שעולה באזורים ישנים ב-10 שנים, באזורים חדשים יכול לעלות תוך 4 שנים בלבד" .

 היתרון התחרותי: ותק וניסיון

"בגלל עליית הריבית נכנסו הרבה שחקנים חדשים לשוק", מסביר מלמן, "אבל הוותק שלנו נותן לנו יתרון משמעותי. חברות יזמיות מכירות אותנו, נותנות בנו אמון ומציעות לנו תנאים מעולים".

מה שמייחד את מלמן וצוותו, היא "המעטפת המרובעת" הכוללת:

- ליווי מקיף : מאפיון הצרכים ועד מימוש הרווח

- שירות כולל : משכנתאות, מימון, עורכי דין, ייעוץ מס

- ניהול שוטף : טיפול בהשכרת הנכס

- אסטרטגיית יציאה : ייעוץ מתי ואיך למכור

"רוב המתחרים שהחלו את דרכם בתחום לפני שנים ספורות, לא סיימו פרויקטים", הוא מדגיש. "אנחנו סיימנו הרבה מאוד פרויקטים ויש לנו את הניסיון והידע - מתי למכור, את מי לחפש כקונה, וגם האם למכור למגורים או להשקעה".

אזהרות וטיפים למשקיע

 נשמח לקבל כמה טיפים למשקיע – אנו מבקשים, ומלמן נענה ברצון:

1. לא כל עסקת 10/90 או 20/80 מוצלחת

"צריך לדעת לבחור", מזהיר מלמן. "חשוב להבין את הפוטנציאל של המקום ואת העלייה העתידית".

2. אורך נשימה פיננסי

"צריך לבצע עסקה שאתה יכול להחזיק בין שנה לשנתיים לאחר האכלוס. השוק יכול ליצור בעיות - מלחמות, עצירת שוק. חשוב להתאים את ההשקעה ליכולות ולשלוט בעיתוי. אחרת אפשר להיתקע עם המימון ולמכור בלחץ בהפסד".

3. כוחו של הליווי המקצועי

"לעתים אנחנו משיגים מימון ביניים כדי לתת ללקוחות אורך נשימה של עוד כמה חודשים. זה מאפשר למכור בתבונה ולא בלחץ, ולהרוויח בסופו של דבר".

היתרון של נדל"ן על פני שוק ההון

"בשוק ההון אם השקעת 350 אלף שקל והתשואה עלתה ב-15%, הרווחת 50 אלף שקל", מסביר מלמן. "בנדל"ן, אתה מרוויח על כל ערך הדירה. אם קנית דירה ב-2 מיליון באמצעות הון עצמי של 400 אלף שקל בלבד, הרי כשהיא עלתה בחצי מיליון – מדובר על כל ערך הדירה, בעוד השקעתך עמדה על חלק קטן מערכה של הדירה. יוצא שבעצם הרווחת חצי מיליון על השקעה של 400 אלף".

נו, לא משתלם?!

 מבט לעתיד

"היום השוק משתנה", מסכם מלמן בכובד ראש. "הבנקים מקשים יותר, לא רוצים להיות חשופים לבעיות. לכן, חשוב להדגיש: ההזדמנויות שהיו בשנים האחרונות – כבר לא תחזורנה, אך גם מה שכבר ניתן להשיג היום – לא יישאר כך ככל הנראה, כבר בעתיד הנראה לעין. לכן חשוב לנצל את ההזדמנויות הקיימות, וליהנות מהשקעות מניבות כבר בתחילת הדרך".